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前 言
借名买房，指的是出资人为了实现特定目的，借用他人名义购买房屋并进行登记，实际上由出资人实际行使房屋的相关权利的行为。由于房子登记在他人（出名人）名下，出资人的权利处于极不安全的状态中，因此，出资人与出名人在实务中往往是关系非常亲近的人，如父母子女、兄弟姐妹、叔侄表亲等。出资人为了进一步保护自身权益，也会用协议、合同等方式确定借名买房的内容。
即便有血缘的纽带和合同的约束，在经济环境复杂、房价居高不下、城市一房难求的背景下，一些出名人依然会在利益的驱使下，试图侵占房产。基于现状，本文将结合实际案例，谈一谈借名买房问题中的法律风险和法院在审理中的裁判要点。
一
借名买房原因
1、受当地政策限制，出资人不具备购房资格。
2、出名人具备特殊身份，对特定房产具有购买资格。
3、出资人因个人征信等原因办理银行贷款受限，借用他人名义买房以便办理按揭、节约购房成本。
4、出名人享受购房优惠，以其名义购买可以节约购房成本。
5、出资人为了隐藏个人资产信息，选择将房屋登记在他人名下。
二
借名买房的风险
【对于出名人而言】
1、房屋本身存在如房贷之类的负担，出资人未及时处理，导致出名人被追究法律责任。
2、负担房屋自身存在的开支，如物业费、水电费等。
3、后续需要购买其他房产，却已不具备购房资格。
【对于出资人而言】
1、因出名人不承认借名买房之事或拒绝返还，而无法取得房屋产权。
2、出名人死亡，其房屋继承人不知晓借名买房之事，或不承认此事。
3、与出名人之间的协议因违法而被认定无效，失去索取房产的凭证与依据。
4、出名人的配偶或其他第三方主张对该房屋享有权利。
5、出名人将房屋转让或抵押给他人，或房屋被法院强制执行。
6、因亲属间的信任，未与出名人签订协议，导致诉讼过程中缺乏关键证据。
三
借名买房合同效力的认定
由于对于“借名买房协议”的效力，法律上尚不具备有针对性的明文规定，因此实践中也存在许多不同的情形，其中主要的观点有如下几种：
1、借名买房行为违反了国家对房屋交易的限制和规定，属于《民法典》中“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为”，应被认定为无效。
在（2015）新民申字第1879号判决书中，法院认为：根据《军队经济适用住房建设管理办法》第二十五条的规定，利用军用土地建设的经济适用住房，一般不得向地方单位、个人出售。这是国家对双方争议房屋交易的特殊规定和限制，购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中姚某因不具备购买军队经济适用房的条件，而借用章某的名义购买军队经济适用房，该行为违反了国家相关规定，应属无效行为。
2、借名买房行为规避国家政策，损害他人利益，与社会公平诚信相悖，属于《民法典》中“违背公序良俗的民事法律行为”，应被认定无效。
在（2020）最高法民再328号判决书中，最高法认为：徐某欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾某外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐某欣与曾某外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。
3、借名买房合同属于当事人之间通过意思自治形成的约定，本身不违反法律强制性规定，应认定为有效。
在（2018）苏0115民初9320号判决书中，法院认为：至于借用买房合同的效力问题，本院认为，合同法奉行合同自由原则，在不违反社会公德和社会公共利益以及法律强行性规范的前提下，允许当事人自由订立合同，因此原、被告双方签订的协议合法有效，应受法律保护。
总体上来看，出于保护民众生产经营及意思自治、维护社会稳定的目的，认定借名买房协议有效的情形远远多于认定无效的情形。
四
其他实务要点
1、间接证据若能互相印证、形成完整的证据链条，可以根据间接证据综合判断合同效力。
在（2019）黔2301民初2043号判决书中，法院认为：刘某某提交了苟某某与赵某某微信转账聊天记录截图、收据、电费发票、《房屋租赁合同》、《租房协议》、《商品房买卖合同》、信用社进账单（回单）及情况说明等证据进行佐证，而刘某某所提供的证据与赵某某的陈述，特别是与本院依职权调取的（2011）黔义刑初字第328号卷宗内关于股东赵某某在九龙花园购房事宜及证人证言（调查笔录）等证据，能够相互印证，形成证据锁链，且具备高度的盖然性证明，本院予以确认。由此，赵某某与刘某某于2013年10月9日签订的《房屋租赁合同》，该租赁房屋系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且租房合同已实际履行，故《房屋租赁合同》合法有效，应当受法律保护。
2、房屋被强制执行时，出资人以借名买房为由对抗法院之执行，法院存在予以支持和不予支持的两种观点。
在（2017）京03民初10号判决书中，法院认为：因为吴某为涉案房屋的登记所有权人，该物权登记具有对外公示效力。即便林某所主张的其与吴某之间借名买房关系成立，相对于林某与吴某的内部关系，白某作为局外人，无法也无义务了解林某与吴某所约定的相关内容，只能且只需根据物权公示的形式即登记作出判断，推定吴某对于涉案房屋享有正确、合法的物权。白某作为吴某、张某的债权人，已经获得生效法律文书对其债权的认可，并据此申请强制执行涉案房屋。此时，显然应当保护吴某、张某的债权人即白某的强制执行债权，此亦是物权公示原则之体现。
在（2020）最高法民申4号判决书中，最高法认为：在现有证据能够证明孙某借陈某之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙某对案涉房屋享有实际产权。关于孙某对案涉房屋享有的权益是否足以排除执行的问题。陈某并非案涉房屋所有权人，鑫X公司基于其与陈某之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。
3、具有购房资格的出资人要求将房屋过户至自己名下的，法院予以支持；不具有购房资格的出资人要求将房屋过户至自己名下的，法院不予支持。
在（2019）粤0113民初4099号判决书中，法院认为：对于黄某1提出的诉讼请求，一方面，《委托买房合同》约定涉讼房屋买方权益归属于黄某1，而黄某1现已符合广州市限购政策，且黄某1自认涉讼房屋的抵押权由其自行设定并可随时撤销，故黄某1要求黄某2依约协助其办理将涉讼房屋过户至其名下，合理有据，本院予以支持。
在（2019）冀09民终4158号判决书中，法院认为：争议房屋虽由原告王某出资购买，但因其并不具备购买资格，因此争议房屋应由具有购买资格且合法取得房屋所有权的被告何某所有。故对原告王某主张其对争议房屋享有所有权的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告王某的出资行为，应作为被告何某的债务，双方应另案解决。在（2018）京03民终12418号判决书中，二审法院认为：在本案中，涉案房屋虽已经交付，但尚未办理所有权登记，出名人赵2现尚不具备转移登记的条件，本院对赵1要求赵2协助办理涉案房屋所有权转移登记的请求难以支持。
4、借名买房合同有效，出资人不具备过户资格申请分割房屋折价款的，法院予以支持。
在（2019）沪02民终5430号判决书中，法院认为：虽然本院认为施某、王某1与周某之间系借名买房关系，但是根据王某2、施某陈述的名下产权房情况，无论是以王某2名义购房还是以周某名义购房，目的都是为了规避当时国家和本市的住房限购政策，该借名买房的行为事实上违反了国家房产宏观调控政策，不利于房地产市场秩序的稳定，并且施某和王某1当时对于可能面临的无法过户的风险应当有所预见，故对于王某2主张的直接确认系争房屋产权归施某和王某1共有的诉讼请求，本院难以支持。然施某、王某1与周某之间确系借名买房关系，虽然无法直接确认系争房屋产权归施某、王某1所有，但王某2要求施某、王某1取得系争房屋相应折价款的诉讼请求合法有据，该款项应由目前系争房屋登记的产权人周某负责支付，房屋折价款金额应以本案中评估的房屋市场价值为依据。
5、出名人要求出资人就房屋增值部分给予其一定分成，法院予以支持。
在（2020）沪02民终4930号判决书中，法院认为：卢某冰虽然支付了全部出资款，但因受本市限购政策影响不具备购房资格，其之所以能够享受增值利益，除了出资因素外，汤某雄的出名因素亦不可或缺，且该出名因素也可能对汤某雄在本市再次购房产生影响。而卢某冰明知借名买房可能导致合法权益受到损失，仍规避政策而为之，应承担一定风险。审理中，卢某冰也表示愿意支付汤某雄房屋增值部分价值的20%作为补偿款，故法院综合考虑上述因素以及双方对取得房屋的贡献大小，酌情确定卢某冰可享有80%的增值利益，剩余20%的增值利益由汤某雄享有。
6、出资人与出名人间的亲戚关系等特殊关系，对借名买房的事实认定存在一定影响。
在（2018）川01民终15612号判决书中，法院认为：朱某、邹某与孙某具有借名购买案涉房屋的合意，基于双方属亲戚关系，未形成书面的协议也属合理。
在（2019）陕01民终5670号判决书中，法院认为：纵观涉案房屋的购买过程及占用使用现状，买受人的义务均由冯某1履行并完成，且冯某1虽未与冯某某签订书面借名买房协议，但其与冯某某之间系父子关系，从一般生活常理及家庭伦理来看，家庭成员间的亲属关系由爱与信任维系，故亲属之间具有较高的信赖关系，在处理相关事务时未必如陌生人之间的交易般签订书面协议，且借名买房合同系无名合同，并非法律、行政法规规定采用书面形式的合同。结合以上两点可以认定，涉案房屋实际由冯某1出资，冯某1应系涉案房屋的实际购房人，其诉请依法应予支持。
7、出资人死亡，其继承人要求出名人返还房产的，法院予以支持。
在（2019）黔0102民初13244号判决书中，法院认为：聂1与被告涂某之间的借名买房关系成立，聂1是案涉房屋的实际权利人，原告聂2作为聂1的法定继承人，有权继承案涉房屋，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，朝阳房屋归原告所有，被告涂某应当协助将该房屋过户至原告名下。
8、出资人死亡，其配偶以“夫妻共同财产”为由要求出名人返还财产的，法院予以支持。如果出资人有其他继承人的，另行进行析产诉讼。
在（2018）陕0113民初14771号判决书中，法院认为：王某甲借用黄某的名义购买了该房屋，购房首付款和按揭款均为王某甲实际所付。该房屋亦实际为王某甲、闫某某夫妻共同财产。现在王某甲去世了，其他继承人王某丙、王某丁、王某乙亦放弃对涉案房屋的继承，故该房屋应当为闫某某所有。故对原告要求确认房屋归其所有的诉讼请求，本院依法予以支持。
在（2017）辽01民终9829号判决书中，法院认为：鉴于王某1与王某2的亲属关系，并综合全案案情，王某1在购买房屋后基于报销采暖费办理房屋产权证时将房屋所有权人落于王某2名下的情况具有高度的盖然性，王某1为诉争房屋的真正买受人。因贾某与王某1系夫妻关系，涉案房屋系夫妻关系存续期间购买，无相关证据证明二人约定实行财产分别所有制或按份所有，故贾某与王某1夫妻关系存续期间涉案房屋应系夫妻共有，又因王某1现已死亡，故贾某要求王某2协助贾某将涉案房屋登记在贾某名下的诉讼请求，该院予以支持，但因王某1死亡后，涉案房屋未经析产继承，该房屋所有权中包括王某1继承人的继承份额，王某2协助贾某将涉案房屋登记在贾某名下后，就涉案房屋析产继承问题，相关权利人可另行主张权利。
五
总结与风险提示
归根究底，“借名买房”的行为仍属于规避法规与政策、损害他人权利的行为，本文建议应避免采取此种安排，以合规途径取得房产。但从现实存在的情况出发，一些出资人确实存在借名买房的实际需求，本文为此作出如下几点风险提示：
1、务必以书面形式签订借名买房协议或房产代持协议，并委托专业人士对协议内容进行审核。协议内容应尽可能完整，包括签订协议的目的、双方关系、房产资金来源、出资人的使用权范围、房产何时办理过户、增值部分如何处理、违约责任等要素。
2、尽可能完整地保全相关文书资料，如出资账户转账明细、双方沟通聊天记录、按揭还款单等。日后如果产生纠纷，相关证据能够帮助证明双方约定的实际存在。
3、一旦具备过户登记资格，及时将房产转移至自身名下，避免产生不必要的纠纷。
作 者 简 介
房杨
华东政法大学刑事法学士，擅长金融领域刑事犯罪、企业犯罪等的研究与治理，专注于经济犯罪领域的刑事辩护。
统筹丨王以成
编辑丨诸光中
